Приміщення ресторану “ШіШі” у Чернігові хочуть викупити в облради: які умови та як визначається ціна

Серед питань останньої у 2025 році сесії Чернігівської обласної ради журналісти Суспільного побачили питання про викуп орендованого майна площею 227 м2 на проспекті Миру у Чернігові. Після цього ми вирішили дізнатись, що за приміщення може продати обласна рада там, де комерційна нерухомість, за оцінками рієлторів, має найбільший попит. Це приміщення ресторану “ШіШі”. Його власники ТОВ “Єко-проджект” звернулись до облради з проханням про викуп.

“Це звичайна адміністративна будівля. В ній там три співвласники. Частково вона належить державі – там господарський суд розташований, міській раді й до обласної комунальної власності на балансі КП «Діловий центр» перебуває. Там частинку орендує товариство, яке зверталося за викупом. Це товариство ТОВ «Єко-проджект». Вони відремонтували, вклали кошти, звернулись і хотіли отримати відповідні права. Тобто в законний спосіб звернулися”, — каже заступник начальника управління комунального майна облради Сергій Свиридов.

За даними аналітичної системи Youcontrol, кінцевий власник ТОВ “Єко-проджект” — Віталій Крохмаль. Він зустрітися з журналістами Суспільного не зміг. Від компанії з нами спілкувалась керуюча ресторану “ШіШі” Марія Грицик.

“Ми взяли це приміщення в оренду в травні 2023 року. Якщо брати з того моменту, як ми вже взяли об’єкт в оренду, то на цей період це понад три мільйони гривень. Нам виставляються рахунки й ми сплачуємо за офіційною документацією”.

Як уточнив Сергій Свиридов, за оренду всього приміщення ресторан платить в обласний бюджет 60 тисяч гривень в місяць. Це виходить по 264 гривні за метр квадратний. Це майже вдвічі нижче, ніж вартість оренди на цій вулиці, розповідає експерт з нерухомості Сергій Поляков.

“Зазвичай ця частина міста найдорожча була за всю історію. Тут найпривабливіша комерційна нерухомість, тому цінник тут в середньому коливається, якщо ми говоримо про саме центральну вулицю, проспект Миру, в середньому від 600 до 1 000 гривень квадратний метр. Тобто, якщо площа збільшується, 200 метрів і більше, то відповідно ціна на квадратний метр зменшується”.

До порядку денного сесії облради питання внесли з таким формулюванням: “Про викуп орендованого майна – нежитлових приміщень загальною площею 227,4 м2 у будівлі, що розташована за адресою: Чернігів, проспект Миру, 20”. Як пояснив Суспільному Сергій Свиридов, згідно із законодавством, орендар може претендувати на викуп нерухомого майна.

“Є закон про приватизацію державного та комунального майна. Там передбачаються відповідні процедури приватизації. Це або відкритий аукціон, або передбачена можливість орендарю викупити це майно у позаконкурентний спосіб. Там декілька умов. Орендар має вкласти певні кошти, які перевищують 25% ринкової вартості майна. Всі ці його витрати мають бути підтверджені відповідним чином — спеціалістами, будівельними експертами, оцінювачами. І після проведення цих невід’ємних поліпшень, ремонтних робіт, він набуває таке право. Тобто може звернутися до власника й отримати право викупити таке майно за ринковою вартістю. А уже під час остаточного розрахунку вартість невід’ємних поліпшень, які ним зроблені, вони зараховуються йому під час остаточного розрахунку за цей об’єкт”.

За словами Марії Грицик, ремонт у приміщенні тривав до листопада 2024 року.

“Це для нас такий був важкий час, бо всі ми пам’ятаємо, що сталося 19 серпня 2023 року. Це був ракетний удар по Драмтеатру і ми зазнали значних збитків. Ми переробили тут майже все. Від підлоги до стелі, перегородки, всі комунікації, електромережі. Роботи дійсно було дуже багато. Відкриття планувалося на серпень 2024 року, а в результаті ми відкрились у листопаді 2024-го. На ремонтні роботи ми витратили десь 8,3 мільйона гривень. Для нас це перший об’єкт такого формату. Ми діяли в межах чинного законодавства. У законі зазначено, що необхідно мати дозвіл на проведення невід’ємних поліпшень. Однак не зазначено чітко, на якому саме етапі, до початку робіт чи після їх виконання. Тому фактично всі поліпшення проводились з відома балансоутримувача, який перебуває у приміщенні над нашим рестораном. Ніяких зауважень не було, ніяких заперечень не було. Ми подали свій запит на сесію обласної ради, щоб законно і відкрито для себе розуміти. Бо ми маємо на це право”.

Чи становлять витрачені на ремонт понад вісім мільйонів гривень 25% від вартості приміщення? Як розповів Сергій Свиридов, на січень 2023 року вартість приміщення оцінювалась в 12,5 мільйонів гривень. Саме від цієї суми рахуються невід’ємні поліпшення. І вже зараз вони становлять більше ніж 25%.

Проте, варто звернути увагу, що 12,5 мільйонів це не остаточна вартість приміщення. Згідно з українським законодавством, після того, як депутати ухвалюють рішення про продаж приміщення, мають провести грошову оцінку і встановити ринкову вартість цієї нерухомості, пояснило керівництво облради під час голосування за це рішення.

Проте, 18 грудня 2025 року депутати не проголосували за рішення продати приміщення орендарю.

“Річ не у тому, що є потреба чи нема потреби (продавати будівлю, — ред.). Річ у тім, що якщо на нас є звернення від власників, ми зобов’язані винести це на сесію. Відповідно ми виносимо на сесію, а тут уже депутати ухвалюють рішення. Підстави не винести у мене не було. Документи всі сформовані. Тобто процедурно ми це виконали. Депутати відмовили. Власник має право звертатись ще. Або не звертатись. Це його право”, — говорить голова облради Олена Дмитренко.

На думку депутата облради від фракції “Наш край” Юрія Музики, продавати майно варто виключно через аукціони.

“Всі потенційні покупці мають можливість взяти участь, підіймати ціну для того, щоб обласний бюджет, громада області, отримували якомога більше коштів внаслідок реалізації майна обласної ради. Винесли питання щодо умовно пільгового продажу майна в центрі міста, яке має високу вартість. Тому ми не голосували за це рішення. І депутати не підтримали це рішення. Я сподіваюсь, що цей принцип реалізації майна з аукціону буде взятий по всім об’єктам обласної ради”.

Експерт з нерухомості розповів, що зараз на проспекті Миру на відрізку від готелю “Україна” до драмтеатру комерційна нерухомість не продається. Попит є, а от пропозиції нема. І розповів, скільки може коштувати приміщення площею понад 200 квадратних метрів.

“Ціна не є однакова. Якщо ми кажемо саме про перший поверх, фасадні приміщення, саме оця лінія вулиць від “України” до кінця площі, до Валу, то тут найдорожчі цінники, але теж вона залежить від форми, площі й призначення. Тому що ціна коливається від півтори й до трьох тисяч доларів за квадратний метр площі. Менше приміщення коштує дорожче за квадратний метр, більше приміщення — менше”.

Отже, ми взяли середню вартість за квадратний метр з тих, що нам назвав експерт. Помножили на площу ресторану, а це 227 м2. У нас вийшло, що приміщення ресторану “ШіШі” може коштувати в районі від 550 до 600 тисяч доларів або 23-25 мільйонів гривень.

Керуюча ресторану розповіла, що власники будуть повторно звертатися до обласної ради з проханням продати їм це приміщення.

Підписуйтесь на Суспільне Чернігів і на інших платформах: Telegram, Facebook, Viber, YouTube, WhatsApp, TikTok.