Оренда землі та війна: розмова з ніжинським юристом

Наша постійна рубрика: запитай у юриста

До редакції MYNIZHYN.com звертаються читачі з різними питаннями, які хотіли б задати юристу: банківські кредити під час війни, фінансові збори поміж сусідами, спадщина, нарахування субсидій, декретні відпустки, тощо.

Сьогодні нам надіслали ось таке запитання: «Доброго дня! Хочу запитати у юриста: чи треба зараз сплачувати оренду паїв, які залишилися на окупованих територіях внаслідок війни»?

Коментує кандидат юридичних наук, доцент кафедри політології, права та філософії НДУ імені М.Гоголя, доцент – Марина Ларченко

Земельний кодекс України передбачає, що використання землі в Україні є платним. Податковий кодекс України визначає плату за землю як обов’язковий платіж у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Відмінність між «земельним податком» та «орендною платою» полягає в тому, що:

1) земельний податок справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів;

2) орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – з орендарів (тимчасових користувачів) земельних ділянок. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Таким чином, земельні відносини в Україні регулюються земельним законодавством, а питання справляння та нарахування плати за землю податковим законодавством.

17 березня 2022 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» № 2120-IX. Цим Законом було внесено певні зміни щодо питань оподаткування землі, зокрема до пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України.

Так, встановлено, що на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок; орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за:

земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії,

земельні ділянки, що розташовані на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації.

земельні ділянки, визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.

Вказане положення Закону №2120 розповсюджується на:

земельні частки (паї) та земельні ділянки, що перебувають у приватній власності;

земельні ділянки, які перебувають у користуванні на праві постійного користування;

орендовані земельні ділянки державної та/або комунальної власності.

Слід звернути увагу, що Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, визначається Кабінетом Міністрів України, але 6 грудня 2022 року КМУ ухвалив Постанову № 1364 , якою встановив, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за погодженням з Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. Перелік передбачає дві градації ведення бойових дій на території: активні та можливі.

Так, наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» затверджено відповідний Перелік громад, що розташовані в районах проведення бойових дій або які є тимчасово окупованими. Звертаємо увагу, що зазначений перелік не є фіксованим документом  він регулярно актуалізується, з урахуванням воєнної ситуації, що відбувається в країні.

Щоправда ДПС України у своєму роз’ясненні зазначає, що розроблений на виконання Постанови №1364 та затверджений Мінреінтеграції перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, не може застосовуватися для цілей оподаткування, оскільки згідно з Податковим Кодексом ключовою умовою можливості застосування платниками особливостей оподаткування є перелік територій, визначений саме Кабінетом Міністрів України.

Відносини, пов’язані з орендою землі, крім земельного законодавства регулюються Цивільним кодексом України, статтею 617 якого передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

В зв’язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов’язань.

Отже, якщо орендар доведе факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов’язань, або ж виконання договірних зобов’язань внаслідок військової агресії практично неможливо (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності (штрафів/пені) за порушення договірних зобов’язань.

Якщо ж у договорі немає положень про форс-мажор, необхідно керуватися загальними приписами статей 617 ЦКУ та 218 ГКУ, які передбачають можливість звільнення від відповідальності внаслідок дії непереборної сили.

Таким чином, саме введення воєнного стану в Україні визнано форс-мажорною обставиною, яка є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання. Проте, кожен випадок неможливості належного виконання зобов’язань необхідно аналізувати окремо з визначенням конкретних обставин та вимог цивільного або господарського договору.

Раніше MYNIZHYN.com публікував на сайті коментарі юриста на таке питання: якщо внаслідок війни людина втратила житло (майно зазнало пошкоджень), або через інші обставини не може вчасно сплатити комунальні борги, чи буде нараховуватись пеня? Чи може вона розраховувати на субсидії?