Яка ціна землі на Чернігівщині: чи продають її взагалі

Купує землю не від бажання, а щоб цього не зробив конкурент. Так аграрій Віктор Малофій з Городнянщини Чернігівської області розповідає про мотивацію купувати людські паї після відкриття земельного ринку для юридичних осіб в Україні. Це сталося 1 січня 2024 року і відтепер як фізичні, так і юридичні особи можуть придбати до 10 тисяч гектарів землі. Через скільки років окупляться вкладення та чи багато власників сільськогосподарських земель бажають продати свої ділянки в Україні — далі у матеріалі Суспільне Чернігів.

Що вигідніше: продати чи здати в оренду

“В оренді у нас зараз 1 800 гектарів землі, все обробляється, все засівається. Навіть оці два важкі роки ми змогли засіяти та зібрати урожай”, – розказує керівник СТОВ “Добробут” Віктор Малофій.

Керівник СТОВ “Добробут” Віктор Малофій. ФОТО: Суспільне Чернігів

У 2023 році вони засіяли по 500 гектарів соняшнику та пшениці, 300 гектарів кукурудзи, 200 гектарів вівса, а решту – просом. Такі об’єми планують засіяти й у 2024 році. За оренду 700 паїв підприємству необхідно виплатити близько шести мільйонів гривень.

“Оренда одного паю виходить нам дев’ять тисяч, мінус податок ПДВ, мінус військовий збір, людина отримує на руки 7 500 – 7 600 тисяч гривень”, – каже Віктор Малофій.

З 1 січня 2024 року в Україні стартував новий етап земельної реформи, який дозволяє юридичним особам купувати землю сільськогосподарського призначення.

Про це повідомляє Міністерство аграрної політики та продовольства України на своєму сайті.

Інформація про другий етап ринку землі в Україні. ФОТО: скриншот з сайту Міністерства аграрної політики та продовольства України

Також збільшилися ліміти — відтепер як фізичні, так і юридичні особи можуть придбати до 10 тисяч гектарів. Продаж державних і комунальних сільськогосподарських земель, як і продаж ділянок іноземцям, залишиться під забороною.

Аграрій розповідає, що до нього вже звернулися орендодавці, які бажають продати свої ділянки. Їх вартість згідно з законом не може бути меншою за нормативно-грошову оцінку.

“Це приблизно буде 75 тисяч за два гектари. Плюс податки, які при цьому виникають для людини, сплачуємо ми теж. Тобто десь в середньому з послугами нотаріуса один гектар буде нам виходити десь 1 200—1 300 доларів. Один гектар землі – це в нашій місцевості. Це 50-ти кілометрова зона від російського кордону. Якщо десь 90 тисяч вийде один пай, ми платимо оренду дев’ять тисяч, тобто окупність 10 років”.

Аграрій каже, найчастіше власники хочуть продати свою землю через сімейні обставини або проблеми зі здоров’ям.

“Думали, що відсотків до 30 будуть продавати землю, але поки, мабуть, ті, хто і бажають, то чекають, що буде підійматись ціна. Люди мало продають, в основному, якщо є термінова потреба — операція чи якусь покупку, хоче дитині допомогти. Я вважаю, що земля повинна бути державна або громади. Купуємо землю тому що, якщо наш банк землі: не ми не купимо, значить — купить конкурент. Тому купуємо не від бажання, а від того, щоб просто захистити свій бізнес”.

Сільськогосподарські землі на Чернігівщині.

За словами Віктора, для його підприємства вигідніше орендувати землю:

“Тому що обігові кошти не вимиваються з господарства. Десь ми вже купили більше ніж на два мільйони, уклали вже. Ці кошти ми могли вкласти у більш краще насіння, в добрива, у покращення агротехніки”.

Як розповів Суспільному директор департаменту агропромислового розвитку Чернігівської ОДА Олег Крапивний, починаючи з 1 липня 2021 року, коли купувати землю могли лише фізичні особи, в області продали або оформили за договором міни 20 тисяч 666 гектарів землі.

“Якщо говорити в цілому про області, то земель сільськогосподарського призначення у нас два мільйони 67 гектарів. Тобто практично 1% земель сільськогосподарського призначення, відбулася купівля-продаж. Це не тільки земельні частки паї, у 20 тисяч 666 гектарів входить всі землі сільськогосподарського призначення. Це — садівництво і городництво, і особисте селянське господарство, яке і до липня 2021 року реалізовувалося, продавалося і куплялося”, — каже Олег Крапивний.

Директор департаменту агропромислового розвитку Чернігівської ОДА Олег Крапивний. ФОТО: Суспільне Чернігів

Яка ціна землі сьогодні та прогнози на майбутнє

Загалом по області один гектар ріллі за нормативно-грошовою оцінкою коштує у середньому 24 тисячі гривень. Також на вартість впливає розташування та загальна площа реалізації.

“Або це один масив, скажімо, два гектара, або, може це бути, декілька паїв. І це вже буде, скажімо, 15-20 гектарів. Відповідно, від об’єму це теж залежить. І залежить від балу землі. Якщо це північ, то там бал землі 32-38, якщо це південь, там уже чорнозем, там відповідно 50-60 і навіть є ділянки, в яких бал землі під 70”, — говорить Олег Крапивний.

Ціна землі на Чернігівщині від початку запровадження ринку також зросла: від 24 тисяч за гектар до 30. Утім, масово її поки не продають.

“По-перше, є розуміння людей, що ця земля – це наша, і це можна здати в оренду і отримувати кошти за оренду, і потім передати право власності і дітям, і онукам. І інший обмежучуючи фактор – це право першої покупки. Тобто, той, хто орендує земельну ділянку, він має право першим претендувати на цю земельну ділянку. Тобто, якщо він вже відмовився, офіційно відмовився, за цим дивиться нотаріус, потім вже можна реалізувати комусь іншому”, — пояснює Олег Крапивний.

Зі слів експерта з відносин землекористування Володимира Нагорного, щороку в Україні продається не більше 1% земель.

“Розвинутий ринок від одного до двох мав би бути відсотків, у нас — десь приблизно 0,7-0,6%. Це не та частина земель, яку, за прогнозами деяких аналітиків, до його відкриття, до 2021 року, мала бути. Взагалі, там прогнозували 5-10-15-20% землі продасться. Тобто на сьогодні ми навіть за 10 років не будемо мати 10%. При таких цифрах ми можемо розуміти, що за безцінь люди свою землю не продають”, — говорить Володимир Нагорний.

Експерт з відносин землекористування Володимир Нагорний. ФОТО: Суспільне Чернігів

За його словами, ділянки в Чернігівській та Сумській області через близькість до кордону коштують дешевше, але ситуація може змінитися після перемоги у війні з Росією.

Володимир Нагорний прогнозує: чим довше працюватиме ринок землі й більша буде конкуренція, тим більше зростатимуть ціни у майбутньому:

“Якщо ми розвинемо якісну конкуренцію на цьому ринку, то сьогодні ми скажемо півтори, а через три роки ми скажемо, а тут же гектар твій коштує п’ять тисяч доларів. І не продаючи, нічого абсолютно не роблячи з цією земельною ділянкою, з цим гектаром землі, людина розуміє, що її актив зріс у вартості”.

Джерело: Суспільне Чернігів